澳洲租房 · 订单转化 SOP
异乡好居 · 全澳新团队 · 从商机到成单的标准化作战手册
核心问题与解决思路
为什么需要这份 SOP
▾
一句话：澳洲订单转成单周期平均 5 天（同行 2-3 天）。原因是逼单技巧不统一、新人不会判断意向。方案：把销冠的实战技法标准化，做成可抄作业的动作指南。
🔴 当前问题
订单转成单周期平均 5 天，远高于同行 2-3 天。逼单技巧因人而异，新人缺乏判断意向的能力。
🟢 解决思路
销冠技法标准化 → 可抄作业的话术指南。从商机阶段就铺垫心理预期——用"抢房"而非"申请"。
思维导图
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商机 → 高意向
让学生开口 · 挖掘真实需求 · 精准推荐
▾
本章目标：让学生愿意回复 → 建立兴趣 → 挖掘真实需求。必做：获取学校 / 入住时间 / 性别 / 签证状态。原则：先破冰再挖需，不追求一步到位。
🔰 高意向判断（新人必读）：只要学生没有明确说"不行""太贵了不考虑"，默认就是高意向。Accolade / Scape 等学生公寓——没排斥就是你的单。
🔑 开始沟通（分渠道）
渠道优先级：能发语音→发语音；能打电话→打电话。文字信息密度低，语音更快建立信任。必做
📋 渠道客户（微信群 / BD 分配）—— 标准四步
1
进群第一分钟：发送开头语
"同学你好，我是一乡好居的XX，主要负责悉尼/墨尔本区域的房源对接。咱们这边有什么需求随时沟通~"
要点：简洁、不啰嗦，让对方知道你是谁。
要点：简洁、不啰嗦，让对方知道你是谁。
2
确认基本信息（一次只问 1-2 个）
依次确认：① 学校/校区 ② 入住时间 ③ 性别 ④ 签证。
示例："同学你是哪个学校的呀？"→ 等他回 → "计划什么时候入住呢？"
示例："同学你是哪个学校的呀？"→ 等他回 → "计划什么时候入住呢？"
3
制造"咨询火爆"的第一印象 建议
自然植入："刚才有好几个同学也在问这个区域的房子"
目的：暗示房源紧俏 + 提升你在对话中的心理地位。
目的：暗示房源紧俏 + 提升你在对话中的心理地位。
4
开始第一轮推荐
拿到基本需求后不要等，立刻推第一套。用"第一眼原则"选房。学生不回复→立即调整。
📱 小红书 / APP 客户 —— 差异化开场
1
假装搞混帖子来源 建议
"同学你好，你是刚才问XX studio的那位吗？"（故意说错）→ 学生纠正 → "哦搞混了，今天问这个的人特别多"
效果：获取真实需求 + 暗示火爆 + 自然打开对话。
效果：获取真实需求 + 暗示火爆 + 自然打开对话。
2
反向回小红书确认
"刚才在小红书加我问studio那个是你吗？"→"不是"→"那搞错了，你有啥需求也可以问我"
效果：降低防备，暗示你客户很多。
效果：降低防备，暗示你客户很多。
3
尽早切语音 必做
小红书/APP客户戒备心强、比价意识重。文字聊几句后尽早切语音——传递专业感。
👨👩👧 家长客户 —— 信任优先
1
先展示专业度
家长看安全+合规，不看重颜值距离。开场先介绍公司背景、合作品牌、服务流程。
2
主动要求拉群或电话
"阿姨/叔叔，方便的话我直接给您打个电话，或者拉个群把孩子也拉进来"
3
安全是核心卖点
优先强调：① 品牌资质 ② 24h安保 ③ 退订政策 ④ 中国学生评价。价格反而是次要的。
🔎 探需求方法论
核心方法：推-挖-推循环。推一套→看反馈→挖偏好→再推更精准的。学生说的需求信一半，需求可以被引导。一般 2-3 轮锁定。
推
发一套特征突出的房源
只发最核心卖点（如"走路5分钟到学校"），不要发全套。留白式推荐激发提问。
看
观察反馈——他问什么 = 他看重什么
问价格→预算敏感；问距离→通勤优先；问大小→体验优先；只回"好的"→不感兴趣，换方向。
挖
顺着问题深挖（封闭式提问）
"离学校多远？"→"你希望走路多久？10分钟还是20分钟？"
"多少钱？"→"你预算大概在什么范围？"
"多少钱？"→"你预算大概在什么范围？"
推
根据反馈精准再推
每轮都比上一轮更接近真实需求。2-3 轮即可锁定。
🔬 关键信号识别
| 学生说什么 | 真实含义 | 你的应对 |
|---|---|---|
| "先交定金还是先签合同？" | 正在其他平台对比 | "你在别的地方也在看吗？那边什么条件？" |
| "这个还不错" | 高意向！有兴趣但不急 | "要不要先下单锁一下？随时可取消的" |
| "太贵了" | 可能真超预算，也可能试探 | "你预算大概多少？"——先确认真假 |
| "我爸妈要看看" | 决策权不在他 / 用家长当借口 | "方便拉个群吗？我直接跟叔叔阿姨介绍" |
| 只回表情包/"好的" | 不感兴趣或没时间 | 换个特征完全不同的房源再推 |
| "这个我再看看" | 有顾虑但没说出口 | "是价格不合适还是位置不合适？" |
🏠 精准推荐
- 1推荐顺序：独家/必住榜 → 佣金高/好卖 必做
- 2"第一眼原则"：第一套宁可超预算，也要视觉冲击力强 建议
- 3留白式推荐：只发最强卖点，让他主动问——他问什么 = 他看重什么
- 4不做无效推荐：学生对这套有兴趣，就决不推第二套
📋 推荐三要素（必发）：① 实拍图片/视频 ② 地图周边配套 ③ 用 1-2 句口语化短句说出这套房子最核心的卖点——"这个周边超方便，超市餐厅走路就到""这个距离巨近，到学校5分钟""这个价格特别香，同户型最低"。拒绝 AI 长文案，用你跟朋友安利一套房子时的语气。不要一次性发完所有信息。
🔄 商机回访策略
- 1聊天框置顶：从下往上=时间倒序，最久没联系的优先跟进
- 2标签分类：按时间/需求/学校打标签，方便批量筛选
- 3导表+CRM对照：不要直接在微信搜名字！商机表+CRM列表双开 注意
- 4务必 @客户：4-6月、7-9月非紧急期，不@几乎无法触达
📵 不回复应对（5轮策略）
| 次序 | 策略 | 话术 |
|---|---|---|
| 1 | 正常推荐 | — |
| 2 | 发价格极低房源 | "目前新南有一套价格特别优惠的，发你参考下~" |
| 3 | 发位置极近房源 | — |
| 4 | 发颜值高房源 | — |
| 5 | 发租期灵活房源 | — |
| 均无效 | 大概率无实际需求 → 降低回访频率，定期跟进 | |
高意向 → 订单
决策树选策略 · Push 申请 · 下单 = 70% 成单率
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本章目标：让高意向客户提交申请。下单 = 70% 成单率。根据学生信号选择逼单角度——稀缺性 / 优惠 / 零风险 / 租期匹配。
70%
下单=成单率
🧭 下单决策树
| 学生信号 | 逼单角度 | 核心话术方向 |
|---|---|---|
| 喜欢但"再看看" | 稀缺性+零风险 | "这间房只剩最后几间了，要不先下单锁一下？随时取消" |
| 在几套房源间犹豫 | 给建议+锁优惠 | "我建议你选XX，因为…。今天返现最后一天，先锁优惠" |
| 担心价格/预算 | 优惠+零风险+对比 | "这片已经最低了。先占位，有更合适的随时换" |
| 嫌远/嫌户型 | 先确认真假 | "如果近一些你会考虑吗？"→是=换房，否=没意向 |
| "不着急" | 租期匹配+抢房 | "适合你开课时间的房源本来就少，现在不定后边可能没了" |
| 问非常具体的问题（合同/定金/流程/楼层） | 先回答 → 立刻锁单 | 他在对比平台，马上就要做决定了。先直接回答他的问题，答完不要留空白——立刻用封闭式提问锁单。例：学生问"先交定金还是先签合同？"→ 答完流程后立刻接"咱们先把单子下了，你是用澳币还是人民币付？" 核心：回答完问题后的那 10 秒是黄金窗口，不接话他就回去比价了。 |
📱 Push 申请核心策略
- 1抢房氛围："咱们是'抢'一下，还是'申请'一下？"——用"抢"不用"申请" 必做
- 2公寓截图施压："公寓老师刚催了，说再不定就要清掉名额了" 建议
- 3零风险占坑："只是占位置锁优惠，随时无责取消，无任何费用和信用影响" 必做
- 4优惠/租期双重："返现最后一天"+"起租时间非常匹配你的开学"
📝 PUSH 申请标准话术
"下单无任何损失，后期若不需要该房源，可随时取消"
"当前下单可暂时锁定房源位置，避免后期心仪房源售罄"
"确认无误后再付款即可"
⏰ 什么时候适当降低该商机的优先级？满足以下 3 条中的 2 条→ 降低优先级，转为定期回访，把精力优先放在高意向、高质量客户身上：
① 连续 3 次推荐不同特征房源均无实质反馈
② 学生明确说"暂时不找了""签证还没下""学校还没定"——需求时间窗口不在当前
③ 付款阶段 3 种以上角度仍不付且无合理解释
降低不是放弃，是资源优化——把时间花在成交概率最高的客户身上。
① 连续 3 次推荐不同特征房源均无实质反馈
② 学生明确说"暂时不找了""签证还没下""学校还没定"——需求时间窗口不在当前
③ 付款阶段 3 种以上角度仍不付且无合理解释
降低不是放弃，是资源优化——把时间花在成交概率最高的客户身上。
订单 → 成单
一条龙付款流程 · 连环逼单 · 看房转化
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本章目标：默认已提交申请的学生就是要定的。立刻引导付款直到他明确说不付款。看房后：学生公寓 90% 能定，社会公寓 70%。
90%
学生公寓看房后定房率
70%
社会公寓看房后定房率
💰 付款全流程时间轴（一条龙逼单）
0'
申请成功→立刻恭喜+发邮件
"恭喜！申请已成功！邮件发你了，查收一下。"
关键：不要给学生冷静的时间。
关键：不要给学生冷静的时间。
2'
制造紧迫感→迫使他立刻登录 建议
"邮件里的改密码链接2小时内有效，尽快点进去改一下。"（实际可能48小时，说2小时迫使他现在行动）
5'
确认信息→让他回复"没问题" 必做
"登录进去了吗？确认一下租期和租金有没有问题，没问题跟我说一声。"
让他亲口确认，后续无法反悔。
让他亲口确认，后续无法反悔。
8'
发付款步骤图→降低操作成本 必做
提前准备好每一步截图：点哪里、填什么。二维码直接下载好发过去。
10'
封闭式提问→默认成交 必做
不问"你付不付？"，问"你是用澳币还是人民币付？"默认他已经要付了。
操作成本越低越好：只要不付款，任何变数都可能发生。多一分钟就多一分风险。
⚠️ 学生公寓 vs 社会公寓：以上流程针对学生公寓。社会公寓付款路径不同（转账/扫码/飞汇），没有统一"改密码"步骤，但同样遵循越快越好的原则。
🦊 付款障碍 & 连环逼单
| 学生说 | 真实原因 | 你的回应 |
|---|---|---|
| "我晚点付" | 在犹豫/等其他平台 | "你几点能搞定？我跟公寓申请帮你保留"→过几分钟"帮你多争取了2小时" |
| "不着急，还有时间" | 没紧迫感 | "虽然写48小时，但公寓老师会手动清理，付得晚好楼层没了" |
| "太贵了/手续费高" | 价格敏感 | "到悉尼后办当地卡换绑免手续费，现在先付定金锁房" |
| 完全沉默 | 可能找了别的平台 | "还有三个同学在排队，你要是不要我就取消了"→真取消，让他下次信你 |
🔥 连环逼单五招
第一招·预留失效倒计时："你10点能付是吧？我帮你申请保留到11点"→几分钟后"搞定了，多争取了2小时"
第二招·排队施压："还有三个同学在排队等这间房，你要是不要我就取消了"
第三招·甩锅："虽然写48小时，但公寓老师会手动清理，付得晚好楼层就没了"
第四招·感情牌（慎用）："我为了帮你留住这房子，都请同事喝咖啡了"
第五招·Cancel验证：真取消让他信"房源紧俏"是真的。这次不成交是为下次更容易成交。
付款 = 成单+客诉起点。付款前必须确认：① 退订政策再次确认 ② 手续费提前说明（1%~4%，由银行收取，非我司费用）
🏃 邀约看房
看房时机：① 付款前看房：学生有顾虑时，看完不确定→确定。② 先下单再看房：房源紧俏时优先。学生公寓优先走②，社会公寓两种都可以。
🏢 学生公寓看房
官网预约，群内留痕。务必先下单+递交申请再安排看房。理由："先下单收集信息锁定房源，满意就定，不满意取消无损失"。
🏘️ 社会公寓看房
能约上就尽量安排。看房后心理从不确定→确定，带看供应商主动打辅助。
后期服务
校园大使转化 · 客诉处理 · 入住维护
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本章目标：订房成功后两件事——① 发入住指南规避客诉 ② 发展校园大使挖掘复购。转化核心：多次触达 > 完美话术。
🎓 校园大使转化全流程
当天
恭喜+发入住指南
"恭喜订房成功！入住指南发你了，有问题随时找我。"→ 建立好感。
1天
第一次提校园大使（自然植入）
"对了，我们有个校园大使计划，注册很简单。身边有同学需要租房推荐过来，他们订了你也能拿奖励。链接发你？"
要点：语气轻松，强调注册简单、无成本、有收益。
要点：语气轻松，强调注册简单、无成本、有收益。
1周
第二次触达（如未注册）
"校园大使那个注册了吗？就填个手机号，1分钟搞定~"
要点：降低行动门槛。
要点：降低行动门槛。
入住后
第三次触达+转介绍
"住得怎么样？有新生群的话可以把我拉进去，或者推名片给需要的同学~"
💡 核心技巧
- 1多次触达 > 完美话术：学生不推不是不愿意，是忘了/不知道能赚钱
- 2直接要求 > 委婉请求：关系好的直接说"你得帮我推两个朋友"
- 3订房后立刻拉服务群：降低售后负担，让客户感到被重视
🏨 客诉处理
🏢 学生公寓客诉
引导学生直接对接公寓前台处理
🏘️ 社会公寓客诉
引导学生在专属群反馈或邮件与房源方沟通
工具箱
速查表 · 风控 · 竞品
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🔥 实战技法速查表
| 场景 | 话术 | 时机 |
|---|---|---|
| 破冰·假混淆 | "你是刚才问XX房源的同学吗？" | 非渠道客户 |
| 破冰·故意说错 | "你是XX大学的吧？" | 诱导真实信息 |
| 推荐·留白 | 只发"走路5分钟到学校" | 首轮推荐 |
| Push·抢房 | "咱们是'抢'还是'申请'？" | 用词引导 |
| 付款·封闭提问 | "用澳币还是人民币付？" | 默认成交式引导 |
| 付款·预留失效 | "帮你多争取了2小时，赶紧付" | 制造倒计时 |
| 付款·甩锅 | "公寓老师手动清理，付得晚好楼层没了" | 解释OFFER时限 |
| Cancel验证 | 真取消→让他信"房源紧俏" | 铺垫下次成交 |
🛡 风控与竞品
🎯 指挥棒效应
月度主推高佣金独家公寓，集中火力。前半月卖一个，后半月卖另一个。
📋 退订政策
不确定的政策只发官方原文，不进行个人解读。禁止
🗣️ 风险转述
风险信息用"学生反馈"或"公寓老师告知"转述，规避责任。
🏪 竞品环境
同行（学旅居、明月居）夸大宣传、不实承诺、高额返现。需了解，不效仿。
独家公寓销售作战框架
从客服到"澳洲租房老炮"，用信息差和独家资源建立不可替代的信任
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核心理念：别做客服，做"澳洲租房老炮"——学生信过来人，不信销售。独家公寓是你的利润核心，也是你区别于其他中介的杀手锏。
作者：朱文清
一、人设定位：从"销售"到"懂行的自己人"
为什么要跳脱客服感？
- 1学生最烦"您好请问有什么可以帮您"——像机器人，一开口就知道是销售
- 2独家公寓的核心是"信息差"——你是知道内幕的人，不是念话术的客服
- 3学生信"过来人/学长姐"，不信"中介/顾问"
你的人设
- 1不是异乡好居客服，是"在澳洲待过、租房踩过坑、手里有独家资源的 Ace 哥/姐"
- 2说话像学长/学姐，有态度、有观点、不卑微
- 3偶尔"说实话"——"这个公寓其实一般，但这个价格你没得挑"
语气关键词
| 类型 | ❌ 禁用语 | ✅ 推荐语 |
|---|---|---|
| 开场 | 亲、您好、请问、很高兴为您服务 | 哈喽、兄弟/姐妹、说实话、讲真 |
| 推荐 | 我们推荐、这款很受欢迎 | 信我、这个真的香、我跟你说 |
| 收尾 | 祝您生活愉快、有问题随时联系 | 有事直接找我、搞定了说一声 |
二、客户分层：三种学生，三套打法
① 小白型
特征：第一次出国，啥都不懂，怕被骗，要安全感。
切入：先当"避坑导师"，讲 2 个真实踩坑案例，建立信任后再推独家。
独家包装："我们签了独家的公寓，我能给你拿到别人拿不到的价格/房型，而且不会踩雷，我都帮你筛过了"
② 精明型
特征：做了很多功课，到处比价，拿别家价格压你。
切入：先认可他的功课——"你做的功课都挺对的"，再抛"独家内幕"。
独家包装："但有个事你可能不知道——这个公寓我们是独家代理，官网挂的价格是给散客的，我这边有专属价，比你看到的便宜"
③ 佛系型
特征：懒得选，要你直接给答案，决策快但要求省心。
切入：直接推独家，说"听我的，选这个"。
独家包装："我手上有几个独家合作的公寓，都是我筛过的，闭着眼选都不亏，省得你自己瞎看"
三、独家公寓的"真香"包装逻辑
核心原则：不说"我们是独家代理"，说"这个公寓我有特殊渠道"——前者像广告，后者像内幕。包装公式：内幕感 + 稀缺性 + 专属福利
1. 内幕感——"你在别的地方听不到"
- "这个公寓其实不怎么对外放房，大部分房源都给我们了"
- "说实话，他们家销售跟我关系好，好楼层好朝向先给我这边挑"
- "官网挂的都是挑剩下的，好房型都在我们手里攥着呢"
2. 稀缺性——"手慢真的无"
- "这个户型这个楼层，整个公寓就剩 3 间了，我们拿了 2 间"
- "上周刚放出来 5 间，今天已经订了 3 间了，都是我们这边的学生"
- "独家的房源不参与他们公开发售，所以抢的人少，但也真的少"
3. 专属福利——"只有我能给你"
- "通过我订的话，还能送你免费接机/床品套装/租金减免一周，这个是独家的，官网没有"
- "我们跟公寓签了独家，所以价格比官网低，这个你在别的中介那里拿不到"
- "独家房源有个好处——有问题我直接找他们经理，不用走客服排队等半天"
四、沟通话术库
开场直球型
"哈喽，租房是吧？直接说需求——哪个学校、预算多少、几个人住、什么时候入住，我给你匹配合适的。"
开场人设型
"你好，我是 Ace，负责澳洲这边的租房。先跟你说句实在的——我这边有几个独家合作的公寓，性价比比你自己找的高，要不要先听听？"
开场避坑型
"哈喽，第一次去澳洲吧？租房坑挺多的，先跟你说几个避坑点，免得被坑了……（讲 2 个真实坑）……所以找对人很重要。"
挖需求：别查户口，聊天式挖
❌ 错误示范
"请问您的预算是多少呢？请问您对房型有什么要求呢？"
✅ 正确示范
"你预算大概多少？我好给你筛——别不好意思说，贵的便宜的我都有，就是得知道你的底线。"
- "几个人住啊？有室友了吗？还是想找室友？"
- "对位置有要求吗？离学校近重要还是离超市近重要？"
- "有没有什么特别在意的？比如必须要独立卫浴、或者不能接受 share 厨房？"
推独家：三句话抛钩钓鱼
1 抛钩子
"说到这个，我手上有个独家的公寓，挺适合你的。"
2 给理由
"为什么说适合你？第一，离你学校步行 10 分钟；第二，这个价格能拿到 ensuite，在别的地方只能拿 shared；第三，他们家新装修的，设施都很新。"
3 加稀缺
"不过这个房源不多，这个月就剩 2 间了，你要是感兴趣我帮你锁一下。"
逼单：别催，制造"错过可惜"
价格锚定型
"跟你说句实在的，这个价格真的是底价了——我们独家拿的价格，比官网便宜了快 50 刀一周，你自己算一下，52 周就是 2600 刀，小一万人民币了。"
稀缺紧迫感
"刚查了一下，你要的那个户型今天又订出去一间，现在就剩最后 1 间了。你要是确定要，我得赶紧帮你锁，不然明天可能就没了。"
风险对比型
"你再考虑考虑也可以，但我得跟你说——澳洲租房旺季的时候，好房真的是抢的。去年有个学生犹豫了 3 天，再回来订的时候，同户型涨了 30 刀一周，还没房了。"
五、常见异议处理
"我再想想/再对比对比"
"没问题，多对比是对的，买东西还货比三家呢。不过我跟你说句实在的——你在外面能看到的公寓，我这边都有；但我这边独家的几个，你在别的地方拿不到这个价格。你对比完了回来找我也行，就是到时候有没有房我不敢保证。"
"别家比你便宜"
"是吗？哪家啊？（听完后）哦，那个公寓我知道，挺不错的。不过我跟你说句实在的——价格这个东西，表面上看都差不多，但实际返现差很多。我们公司跟很多公寓都有独家合作，返现力度是最大的，这个我可以跟你保证。你要是有其他中介给你承诺的截图，可以发我一下，我直接去找领导审批，保证给你拿到更高的返现。"
"我想自己申请，不想通过中介"
"完全理解，很多人一开始都这么想。我跟你说一下区别——你自己申请的话，就是官网价，而且好房型可能抢不到；通过我呢，价格更低，还有独家福利，而且全程我帮你盯着，有问题直接找我，不用跟公寓客服扯皮。关键是——不收你中介费，你说哪个划算？"
"独家公寓是不是不好卖才给你们独家？"
"哈哈，这个问题问得好。这么跟你说吧——公寓为什么给我们独家？因为我们量大，能帮他们快速满房，所以他们愿意给我们更低的价格和更好的房源。不好卖的公寓？我们还不接呢，砸招牌。你放心，我独家的这几个，都是我自己去看过、筛选过的，不然我也不敢推给你。"
六、转化闭环：从咨询到签约的节奏
Day 1
首次接触
建立人设 → 挖核心需求 → 抛出 1-2 个独家钩子 → 留下"房源紧张"印象
Day 2-3
跟进
别问"考虑得怎么样了"。用公寓动态作为钩子："刚跟公寓确认，你要的户型还剩最后 1 间"
Day 4-5
逼单
抛最终福利或降决策门槛："要不你先交个订金锁房？不满意可退"
签约后
转介绍
"身边有同学也要租房吗？推荐成功签约，给你 700 块奖励"
Day 2-3 跟进攻势
别问"考虑得怎么样了"——太销售。
可以说："刚跟公寓那边确认了一下，你要的那个户型还剩最后 1 间，你要是确定的话我帮你锁了？"
或者："对了，昨天有个学生也在看这个房，他说明天给答复。你要是感兴趣的话得抓紧了。"
可以说："刚跟公寓那边确认了一下，你要的那个户型还剩最后 1 间，你要是确定的话我帮你锁了？"
或者："对了，昨天有个学生也在看这个房，他说明天给答复。你要是感兴趣的话得抓紧了。"
Day 4-5 逼单攻势
抛出最终福利："这样吧，你要是今天订，我私人再送你一个 XX（床品/接机/一周租金），这个是我自己的权限，一般不给的。"
或者降低决策门槛："要不你先交个订金锁房？不满意的话订金可退，你也没损失。"
或者降低决策门槛："要不你先交个订金锁房？不满意的话订金可退，你也没损失。"
签约后：转介绍铺垫
"对了，你身边有同学也要租房的吗？可以介绍给我，我给你们都安排最好的房型。"
"我们有个校园大使的项目，你要是感兴趣也可以做——推荐同学成功签约，给你 700 块人民币奖励（700 也是限时给您的特权哦，原本只有 500 的），就当赚点零花钱。"
"我们有个校园大使的项目，你要是感兴趣也可以做——推荐同学成功签约，给你 700 块人民币奖励（700 也是限时给您的特权哦，原本只有 500 的），就当赚点零花钱。"
七、独家公寓销售的三个心法
💪 自信
独家是你的武器，不是你的软肋。别觉得推独家是"坑人"，你是在给学生更好的选择。你推的独家公寓，一定是你真心觉得好的。
你越自信，学生越信你。
🤝 真诚
说实话比说漂亮话管用。独家公寓也有缺点，别藏着掖着。
"这个公寓哪都好，就是离超市有点远，不过步行 10 分钟也能到"
主动说缺点，反而更可信。
📚 专业
你是澳洲租房的活字典。不光要知道公寓信息，还要知道周边配套、交通、生活成本。学生问你什么你都能答上来，这才是"老炮"。
信息差就是你的价值。
校园大使 话术库
从群发到深度转化的标准化话术，按场景分类，可直接复制使用
核心原则：校园大使转化不在于话术多牛，在于多次触达 + 时机对 + 降低行动门槛。学生不推往往不是不愿意，而是忘了、不知道能赚钱、不知道怎么操作。
群发话术
批量触达 · 语气轻松
▾
群发
宝子～给你安利一个校园现金福利活动💰要不要了解下呀✨
我们现在招募校园大使啦👩🎓👨🎓
只要你注册成为校园大使，推荐身边同学、朋友在平台成功预定，就可以获得500元现金奖励[红包]无套路超靠谱✅
而且平台还会不定期发布校园大使专属有奖任务📋
最高能拿数千元现金大奖🎁
课余时间随手做，轻松赚零花钱太香啦😆
XX学校很多同学都在做我们的校园大使~看咱们要不要一起加入呀？
定房之前 · 拼团+大使组合
用拼团返现切入，顺带推校园大使
▾
定房前
诶对了同学，咱们的哪个拼团返现你有同学可以一起拼嘛？
是这样的，刚好我们现在有一个校园大使的活动嘛，咱们可以邀请朋友一起来拼团~拼团的话咱们和朋友都可以拿到更多的返现，而且你还可以另外再得500人民币的校园大使奖金！
如果朋友和咱们订的不是一样的房子也不影响咱们拿奖金嗷~之前就有悉大的同学就拿推荐奖金刚好换了个苹果三件套
定房之后 · 体验切入
从服务体验自然过渡到校园大使邀请
▾
定房后
流程全部都搞定啦！咱们就坐等入住就好了~
家人定完房子，感觉整体的体验怎么样呀~
嗯呐，因为找房确实也蛮心累的，很能理解。很多时候去找平台，找顾问对比也挺心累的。咱们觉得我服务OK的话，可以帮我认证一个校园大使嘛~
这个校园大使就是咱们身边有朋友需要找房子了，可以帮忙推荐一下，一方面呢是我们直接帮朋友找房，让朋友能省心省事的把房子搞定，另一方面朋友定房的话你也能有500人民币的奖金。
比较熟悉的客户
语气轻松 · 真实案例驱动
▾
熟人
在不铁铁 来跟你唠两句！现在校园里租房需求特别旺，可别错过赚钱的机会啦。之前有个学姐就做得特别棒，陆陆续续推荐了三十多个人，一共赚了一万多，转头就买了个喜欢的包，成厉害了。
咱们一单就是 500 块，其实多问问身边朋友、社团伙伴，收益很可观的。你只要帮忙牵个线，有人咨询直接推给我就好，全程不用你费心。趁着现在需求大，赶紧行动起来，赚点零花钱多好啊！
长时间没联系的 · 唤醒+案例
先关心近况 · 案例激活 · 降低行动负担
▾
唤醒·长版
好久没联系啦，最近一切都顺利吧？知道大家平时课业繁重，可能没过多精力做推荐。不过还是想跟你提提，目前租房的同学特别多，机会真的不少。
之前咱们一位学姐，靠着推荐同学租房，累计推了三十多人，总共拿到一万多元奖励，还特意用这笔收入买了包包。咱们的奖励一直有效，推荐一人就有 500 元，无门槛、操作也简单。你不用特意花很多时间，日常聊天的时候顺带问一句就行，后续所有对接工作我来搞定。希望你也多多行动，抓住机会增加收入，有任何问题随时找我哈！
唤醒·短版
哈喽，xxx同学～👋 最近住得怎么样呀？新学期有换房打算嘛？
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✅ 推荐成功符合要求即可拿奖金 ✅ 多推多得，上不封顶 ✅ 帮朋友找到靠谱房源，避免踩坑 ✅ 还能顺便赚点零花钱
如果感兴趣想了解具体规则，或者想加入校园大使计划，随时滴滴我～我给你详细介绍😄
已定房 / 未定房 · 差异化话术
根据客户状态选择切入角度
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已定房
宝子下午好✨ 有一个租房推荐的小福利呀！操作超简单，你身边要是有打算租房的同学，直接把人介绍给我就OK啦。我这边也会备好房源资料和宣传素材帮你省心，交给我你就放心吧！
每成功促成一单，最高能拿到500元红包哦～另外如果身边朋友想做校园大使，也欢迎来找我呀！课余时间赚点零花钱超香的，咱们试试？😆
未定房
宝子下午好呀🥳 有一个租房推荐的活动给咱们说一下！流程特别轻松，碰到有租房需求的小伙伴，直接推给我就行咯。素材和房源信息我都会准备妥当，不用你费心。
只要推荐成功一单，最高就能领500元红包，妥妥的额外收入！对啦，要是朋友也想加入做校代，同样可以来找我~ 有空想试试就冲，相当于给咱们省房租了！你觉得呢？
入住后回访 · 关怀+转化二合一
关心邮件/入住状况为切入点
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入住后
哈喽同学，打扰啦！咱们现在在公寓住的怎么样嘞？公寓那边最近有给你发过什么邮件吗？下半年过去的人比较多，我怕你漏掉公寓的重要消息，所以特意来帮你排查一下。如果有收到拿不准的邮件，随时截图发我瞅瞅哈！
正好顺便给你塞个小福利：我们目前正在招募校园大使！只要你推荐身边的同学或学弟学妹来找我订房，每成功预定一人，你就能获得 500 元人民币的推荐奖金！身边资源多的话，多拉多得，不设上限哦！既能帮朋友避坑找到好房子，自己还能躺赚零花钱。如果有兴趣想了解具体怎么操作，随时扣我呀，我带你！上车不亏~😎